היזמים רוצים לזכות בפרויקט התחדשות עירונית שיש לו כדאיות כלכלית גדולה עבורם ולעתים נוטים לפזר הבטחות שאין להן בסיס לדיירים שמעורבים בפרויקט. הבטחות אלה יכולות להיות לגבי התמורה שיקבלו, לוח הזמנים או מורכבות הפרויקט. על מנת שלא תיקלעו למצב של הבטחות שווא שלא קוימו, כדאי לקרוא את המדריך הבא.
קניית דירה או שיפוץ של דירה הם כמעט כלום ושום דבר לעומת מעורבות בפרויקט של התחדשות עירונית. הפרויקטים הללו מורכבים, אורכים זמן, כוללים שילוב של דיירים רבים מול היזם ולכן יש בהם הרבה יותר מקום לטעויות או אי הבנות לאורך הדרך.
יזמים רבים מעוניינים להפחית את מדד ההתנגדות או ההתלבטות של הדיירים לגבי כדאיות הפרויקט שמוצע להם ולכן הם מבטיחים לא מעט הבטחות שווא לגבי המהירות בא הפרויקט יסתיים, היקף המורכבות שלו או התמורות שהדיירים יזכו להם בסיום התהליך.
מטבע הדברים כאשר יש אי התאמה בין הבטחות ומציאות בשטח, מגיע מצב של ויכוח או תביעות משפטיות בין הצדדים ולעתים כל הפרויקט נתקע בשל כך לזמן רב. אפשר למנוע חלק גדול מהמצבים הללו אם עורכים הסכם ראשוני נכון מול היזם ומציבים תנאים כתובים שעליו לעמוד בהם לשם קבלת הסכמת הדיירים שהוא יזכה בפרויקט. לצורך כך מומלץ תמיד לשכור עורך דין התחדשות עירונית עוד קודם לכן.
איך תוכלו להיזהר מהבטחות שווא של יזמים בפרויקט התחדשות עירונית?
יש כמה דרכים להפחית סיכונים מול יזמים שמפזרים הבטחות שאין להם כיסוי רק כדי שיזכו בפרויקט התחדשות עירונית כלשהו.
הקפדה על נקודות המפתח הללו תגן עליכם טוב יותר:
- שכירת עורך דין – לא כדאי למהר ולחתום על אף מסמך מול יזם בלי אישור של עורך דין פינוי בינוי שיש לו ניסיון בליווי או ייצוג דיירים בפרויקטים של פינוי בינוי. רק עו"ד שמתמחה בהסכמים הללו יכול לדאוג שכבר בהסכם הראשון שלכם יהיו מספיק הגנות עבורכם להמשך הדרך.
- שקיפות ושיתוף – חובה להיות שקופים ולשתף את כל שאר הדיירים שמעורבים בפרויקט גם אם אתם נמנים על הצוות המוביל שנבחר לניהול הפרויקט מול היזם. הדבר יכול למנוע חילוקי דעות או אי הבנות בעתיד.
- בדיקת היזם – בקשו מהיזם דוגמאות לפרויקטים דומים שניהלו קודם לכן והגיעו לסיומם. בקשו לשוחח עם דיירים באותם הפרויקטים כדי לקבל משוב על היזם וקיום ההבטחות שלו.
- אחידות ושוויון – החתימו את היזם על התחייבות שלא יציע הטבות כלשהן לדיירים מסוימים שמערימים עליו קשיים וכל התמורות שיקבלו הדיירים בפרויקט יהיו שוות על פי מה שמוסכם מראש.
- נקודות יציאה – ציינו נקודות יציאה מחוזה ההתקשרות מול היזם אם איננו עומד בהן. איחור בלוח הזמנים או התעכבות בשל השקעה שלו בפרויקט מקביל הן דוגמאות טובות לכך.
הקפדה על כל הסעיפים הללו ובראש ובראשונה שכירת שירותי עורך דין תמ"א 38 מנוסה לפרויקט שלכם יכול להיות ההבדל בין עגמת נפש והפסד של כספים רבים ובין פרויקט מוצלח עם יזם שמתאים עבורכם.
המאמר נכתב בשיתוף עם עו"ד יאיר רוזנר, עורך דין מקרקעין, אשר מעניק ליווי, ייצוג וייעוץ משפטי בפרוייקטים של התחדשות עירונית (עסקאות פינוי בינוי, תמ"א 38, שימור וכדומה).