הסכם מכר של קבלן איננו דבר קדוש. חשוב לעבור על ההסכם בליווי עורך דין מקרקעין שבקיא בחוזים של רכישת דירה מקבלן. בכל החוזים הללו ללא יוצא מן הכלל יש הטיה ברורה לטובת הקבלן ואיננו מגן כראוי על הרוכש. על הסעיפים שיש לבדוק לעומק בהסכם רכישת דירה מקבלן וכיצד לא לעשות טעויות שיעלו לכם ביוקר – במאמר הבא.
אתם קרובים מאי פעם לרכישת דירה חדשה מקבלן וכבר להוטים לחתום על הסכם הרכישה. חשוב שתדעו שההסכם אותו מגיש לכם הקבלן כהסכם סטנדרטי שמוגש לכל הרוכשים בפרויקט, איננו סופי ותמיד ניתן לערוך בו שינויים בליווי עורך דין מקרקעין המלווה אתכם בתהליך הרכישה.
מהם השינויים שחייבים לעשות בהסכם המכר בעת קניית דירה מקבלן?
ריכזנו עבורך כמה סעיפים שיש בהם נטייה די קבועה לטובת קבלנים בעת עריכת חוזה מכר דירה חדשה. כמובן שכל עורך דין קניית דירה מקבלן מכיר אותם וישים אליהם לב מבעוד מועד וחשוב שתהיו ערניים גם כן לסעיפים הללו.
- ערבות בנקאית – אנו מתכוונים לערבות אותה נותן הקבלן עבור כל תשלום מתשלומי התמורה, על פי חוק המכר והכל עם הקפדה על רישום הערת אזהרה לטובת הקונה עד אשר יקבל את חזקת הדירה וישיב ערבויות אלו לקבלן.
- המצב הקנייני – יש לבדוק את מצב הקרקע והאם אין מניעה משפטית או אחרת של הקבלן לבצע את המכירה לרוכש המיועד.
- ניהול תשלומים – האם הקבלן שילם את כל חובותיו לצורך דבלת היתר בנייה ויש בידו טופס 50 שמאשר תשלומי מיסים לרשויות.
- היתר בנייה – האם יש לפרויקט היתר בנייה כחוק ואם לא, מהו התאריך שלאחריו הקונה רשאי לבטל את העסקה ולקבל את כל הכספים שכבר שילם שצירוף ריבית והצמדה כחוק.
- לוח זמנים – האם יש ציון של מועדים מוגדרים של רישום בית משותף, בעלות הקונים על הנכס, פרצלציה וכדומה.
- מסירת החזקה – חשוב מאוד לוודא שהחוזה מציין שהעברת הדירה לרוכש תהיה רק לאחר קבלת טופס (טופס אכלוס) וכאשר הדירה תהיה מחוברת לרשתות המים, החשמל, הגז, הביוב וכן הלאה.
- אחריות ביצוע – הקבלן חייב לקחת אחריות על כל העבודות בהתאם לתקופת הבדק על פי חוק המכר.
- קבלן רשום – דרישה שכל הקבלנים המעורבים בפרויקט, לרבות קבלן ראשי מבצע וקבלני משנה יהיו קבלנים רשומים בפנקס הקבלנים.
כפי שניתן לראות יש סעיפים רבים, לא ציינו את כולם, שיכולים להיות מוטים לטובת הקבלן על חשוב הרוכש ו/או מבלי להיות מצוינים בהסכם המכר כראוי או אף לחלוטין לא.
קבלנים הם צד אחד בחוזה מקרקעין ויש להם עורכי דין שתפקידים להגן על האינטרס שלהם בלבד. לכן אתם חייבים לשכור שירותי עורך דין קניית דירה שמייצג רק אתכם ושומר רק על האינטרסים שלכם. במידה ויש גמישות מצד הקבלן על נקודות מפתח שכאלו וניתן לגשר על פערים בהסכם, אז כדאי לנסות ולהתקדם בעסקה, אך אם מדובר בהסכם שאיננו גמיש ואין כל רצון של הקבלן להתגמש בו ולהיות "הוגן" בעסקה – ותרו על הרכישה, עם כל הצער שכרוך בדבר.
המאמר באדיבות עו"ד אביב גלמן, עו"ד מקרקעין בחיפה, אשר עוסק בייצוג בעסקאות מכר מקרקעין בפריסה ארצית.